A DEFENSORA PÚBLICA-GERAL DO ESTADO, no exercício de suas atribuições legais, nos termos do art. 8º, I da Lei Complementar Estadual nº 06/77, e do art. 100 da Lei Complementar nº 80/94,

CONSIDERANDO:

- a necessidade de regulamentação acerca dos procedimentos de locação de imóveis no âmbito da Defensoria Pública Geral do Estado do Rio de Janeiro - DPGE/RJ;

- o disposto na Lei nº 14.133/21, de 1º de abril de 2021;

- o constante dos autos do processo nº E-20/001.002132/2022.

RESOLVE:

Art. 1º - A locação de imóveis deverá ser precedida de licitação, ressalvado os casos de locação de imóvel cujas características de instalações e de localização tornem necessária sua escolha, conforme o disposto no V do caput do art.74 da Lei nº 14.133/21, de 1º de abril de 2021.

Parágrafo único. Nas contratações de locação de imóveis devem ser observados os seguintes requisitos:

I - avaliação prévia do bem, do seu estado de conservação, dos custos de adaptações, quando imprescindíveis às necessidades de utilização, e do prazo de amortização dos investimentos;

II - certificação da inexistência de imóveis públicos vagos e disponíveis que atendam ao objeto;

III - justificativas que demonstrem a singularidade do imóvel a ser comprado ou locado pela Administração e que evidenciem vantagem para ela.

Art. 2º - A DPGE/RJ poderá firmar contratos de locação de imóveis, observados os seguintes modelos:

I - locação tradicional o espaço físico é locado sem contemplar os serviços acessórios, os quais serão contratados independentemente, como limpeza, administração predial, recepção, vigilância, controle de acesso, entre outros;

II - locação com facilities: o espaço físico é locado contemplando os serviços para a sua operação e manutenção, como limpeza, administração predial, recepção, vigilância, controle de acesso, entre outros, e

III - locação built to suit — BTS: o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado, prevalecendo as condições livremente pactuadas no respectivo contrato e as disposições procedimentais previstas na Lei n° 8.245, de 18 de outubro de 1991.

§ 1° A escolha da modelagem de que trata o caput deverá ser justificada no estudo técnico preliminar – ETP, o qual será fundamento para a elaboração do termo de referência ou projeto básico, nos termos dos incisos XXIII e XXV do art. 6º da Lei nº 14.133/21, de 1º de abril de 2021.

§ 2° Os modelos de que tratam os incisos ll e III do caput poderão ser adotados de forma combinada, devendo ser justificada nos ETP a vantagem para a Administração.

Art. 3º - Deverá fazer constar, no ETP, além dos elementos definidos no §1º do art. 18 da Lei nº 14.133/21, de 1º de abril de 2021, o seguinte:

I - a comprovação da inexistência de imóveis públicos vagos e disponíveis que atendam ao objeto, por meio de consulta ao SISPATRI ou sistema que venha lhe suceder;

II - a comprovação da inviabilidade ou inconveniência de compartilhamento de imóvel com outros órgãos da administração pública;

III - justificativa da escolha de um dos modelos de locação, demonstrando a vantagem e a viabilidade jurídica e econômica da solução escolhida em comparação com os demais modelos ou com a aquisição ou continuidade de uso de imóvel da Administração;

IV - requisitos mínimos e desejáveis do imóvel pretendido em termos de características físicas necessárias para atendimento da demanda, proximidade de serviços disponíveis, vida útil, benfeitorias, especificidades do mercado local, dentre outros;

V - estimativa de área mínima, observando-se:

a) o quantitativo da população principal do órgão, incluindo os postos de trabalho integrais, os postos de trabalho reduzidos, os servidores em trabalho remoto, a área útil do imóvel atualmente ocupado, a área de escritórios, a área de apoio, a área técnica, a área específica, caso necessária, e a quantidade de veículos oficiais;

b) a necessidade de atendimento ao público ou de peculiaridades de prestação do serviço, caso necessário; e

VI - estimativa do custo, detalhando, no mínimo:

a) custo mensal de locação, e

b) custo de adaptação, quando imprescindíveis às necessidades de utilização.

Art. 4º - Os contratos de locação observarão os seguintes prazos:

I - até 5 (cinco) anos, contados da data de recebimento do objeto inicial, nas hipóteses da locação tradicional e da locação com facilities;

II - até 10 (dez) anos, nos contratos de locação BTS sem investimento, no qual inexistem benfeitorias permanentes;

III – até 20 (vinte) anos, nos contratos de locação BTS com investimento, e,

IV - até 35 (trinta e cinco) anos, nos contratos de locação BTS com investimento, quando implicar a elaboração de benfeitorias permanentes, realizadas exclusivamente às expensas do contratado, que serão revertidas ao patrimônio da Administração ao término do contrato.

§ 1º Os contratos firmados de que tratam o inciso I e II poderão ser prorrogados sucessivamente, respeitada a vigência máxima decenal, desde que haja previsão em edital e que a autoridade competente ateste que as condições e os preços permanecem vantajosos para a Administração, permitida a negociação com o contratado ou a extinção contratual sem ônus para qualquer das partes.

§ 2º Na hipótese do inciso IV do caput, o prazo de vigência do contrato deverá ser compatível com a amortização dos investimentos realizados, não inferior a 5 (cinco) anos, nem superior a 35 (trinta e cinco) anos, incluindo eventual prorrogação.

Art. 5º - Ressalvadas as hipóteses indicadas no art. 14 desta Resolução, deverá ser realizado o chamamento público com o objetivo de prospectar no mercado imóveis disponíveis para locação que atendam às necessidades definidas no ETP.

Art. 6º. São as fases do chamamento público:

I - a abertura, por meio de publicação de edital;

II - a apresentação das propostas de imóveis disponíveis para locação que atendam às especificações do edital;

III - a avaliação e estudo de leiaute; e

IV - a seleção e a aprovação das propostas de locação.

Art. 7º - O edital do chamamento público conterá, no mínimo:

I - a data e a forma de recebimento das propostas;

II - os requisitos mínimos a serem estabelecidos, caso a caso, pelas Secretarias de Infraestrutura, Logística e Coordenação do Interior, devidamente ratificados pela Subdefensoria Pública-Geral de Gestão;

III - adaptações e ações a serem realizadas às expensas do locador;

IV - localização, vigência e modelo de proposta de locação; e

V - critérios de seleção das propostas.

Art. 8º - O edital de chamamento público será publicado no Portal Nacional de Contratações Públicas (PNCP) e no Portal eletrônico da DPGE/RJ, com a antecedência mínima de 08 (oito) dias úteis, contados da data da sessão pública de recebimento das propostas.

Art. 9º - O resultado do chamamento público será publicado no PNCP e no Portal eletrônico da DPGE/RJ.

Art. 10 - A proposta selecionada passará por estudo de leiaute para verificação quanto à adequação do imóvel aos requisitos mínimos definidos no edital de chamamento público, devendo o imóvel ser alvo de visita técnica pela DPGE/RJ com a elaboração de respectivo laudo.

Parágrafo único - Será permitido que os proponentes apresentem área diferenciada daquela estabelecida pela Administração como referência, desde que comprovem a exequibilidade da proposta, demonstrada por meio do estudo de leiaute.

Art. 11 - Caso sejam selecionados dois ou mais proponentes, deverá ser realizado o estudo de leiaute para todas as propostas, nos moldes do art. 10 desta Resolução.

Art. 12. O estudo de leiaute, subsidiará a decisão de realizar o processo licitatório ou o processo de contratação direta, por inexigibilidade de licitação.

§ 1º Na hipótese de haver mais de uma proposta com equivalência de especificações que atendam ao edital de chamamento público, deverá ser realizado o procedimento licitatório pelo critério de julgamento menor preço ou maior retorno econômico, a depender do modelo escolhido.

§ 2º Caso haja somente uma proposta cujas características de instalações e de localização tornem necessária sua escolha, deverá ser realizado o procedimento de contratação direta, por inexigibilidade de licitação.

Art. 13 - A homologação do resultado do chamamento público será publicada no PNCP e no Portal eletrônico da DPGE/RJ.

Art. 14 - Fica dispensado o chamamento público nas seguintes hipóteses:

I - quando o BTS for para fins de construção;

II - quando demonstrado no ETP, de forma inequívoca, a singularidade do imóvel a ser locado pela Administração;

III - quando for de amplo conhecimento da Administração a múltipla oferta de imóveis no mercado que atendam às suas necessidades, de forma que o procedimento licitatório deverá ser observado;

IV - quando se fizer necessária locação para acomodação decorrente de situação emergencial ou imprevisível.

Art. 15 - O edital de licitação deverá prever, além de outros elementos definidos na Lei nº 14.133/21, de 1º de abril de 2021, a apresentação pelo licitante da avaliação prévia do bem, do seu estado de conservação, dos custos de adaptações, do prazo de amortização dos investimentos necessários e outras despesas indiretas elaboradas pelo licitante.

Art. 16 - O procedimento de inexigibilidade de licitação será instruído com os seguintes documentos:

I - documento de formalização de demanda, ETP, análise de riscos, termo de referência, projeto básico ou projeto executivo;

II - laudo de avaliação do bem imóvel, de acordo com seu valor de mercado, por profissional habilitado;

III - parecer jurídico e pareceres técnicos, se for o caso, que demonstrem o atendimento dos requisitos exigidos;

IV - demonstração da compatibilidade da previsão de recursos orçamentários com o compromisso a ser assumido;

V - comprovação de que o contratado preenche os requisitos de habilitação e qualificação mínima necessária;

VI - razão da escolha do imóvel;

VII - justificativa de preço, se for o caso; e

VIII - autorização da autoridade competente.

Art. 17 - Os contratos de que trata esta Resolução regular-se-ão pelas suas cláusulas e pelos preceitos de direito público, observado o disposto no art. 92 da Lei nº 14.133/21, de 1º de abril de 2021, no que couber, e a eles serão aplicados, supletivamente, os princípios da teoria geral dos contratos e as disposições de direito privado.

Art. 18 - Deverão ainda ser observadas as rotinas e diretrizes elencadas no Manual de Locação disponibilizado na base de conhecimento do SEI da DPGE/RJ.

Art. 19 - Esta Resolução entra em vigor a contar de 31 de dezembro de 2023.

Rio de Janeiro, 29 de fevereiro de 2024.

PATRICIA CARDOSO MACIEL TAVARES

Defensora Pública-Geral do Estado do Rio de Janeiro